Socialna oz. neprofitna stanovanja in subvencije najemnin so po večini Evrope namenjene gospodinjstvom z nizkimi dohodki. Upravičenost do socialnih ali neprofitnih stanovanj ter do subvencije najemnine je vezana na višino dohodkov, ki so merilo za dodelitev stanovanja oz. za subvencioniranje najemnine. Javni oz. neprofitni najemniški sektor postaja na ta način vse bolj usmerjen k najranljivejšim skupinam prebivalstva in dobiva obliko nekakšne razširjene socialne pomoči. Raziskovalec Kemeny[1] deli države, glede tega, kako pristopajo do stanovanjske politike, na dve skupini: na tiste, kjer so javna stanovanja in subvencije za najemnine namenjene najrevnejšemu prebivalstvu in delujejo kot nekakšen ščit pred dragim in nestabilnim zasebnim trgom z nestalnimi najemniškimi pogodbami, v drugo skupino držav pa uvršča tiste, kjer sta neprofitni in zasebni trg stanovanj približno enako močna. Del trga, ki ni usmerjen v profit, ni namenjen zgolj najbolj revnim skupinam prebivalstva, temveč širšemu krogu ljudi, s čimer se tudi izognejo marginalizaciji ranljivih skupin. Ker je v Avstriji sistem neprofitnih stanovanj in subvencij široko zastavljen, je pomembna konkurenca zasebnikom, na ta način pa se je ustvaril enoten stanovanjski trg; javna stanovanja in stanovanja v lasti zadrug ter »podjetij za omejen profit« pa so pomemben faktor pri oblikovanju cen na najemniškem trgu.
V Avstriji so netržna stanovanja ali subvencije za najemnine dosegljive širokemu krogu prebivalstva z različnimi oblikami najemnin. S »stanovanji za omejen profit«, kakor jih imenujejo Avstrijci, se ukvarjajo stanovanjska podjetja in stanovanjska združenja, ki so lahko v lasti države, zveznih dežel, občin, zadrug, sindikatov, političnih strank, posameznikov, podjetij, bank, dobrodelnih organizacij itd. Lastniki stanovanj »za omejen profit« ne smejo biti gradbene firme. Poimenovanje »stanovanja za omejen profit« izhaja iz avstrijske zakonodaje, ki posebej opredeljuje netržna stanovanja. Lastništvo, upravljanje in financiranje stanovanj za omejen profit ureja poseben zakon (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz). Lastniki od takšnih stanovanj lahko dobivajo dobiček (najemnine, v določenih primerih tudi kupnine), vendar morajo veliko večino tega dobička ponovno investirati ali v vzdrževanje in prenovo obstoječih stanovanj ali pa v gradnjo novih. Lastniki si lahko med seboj razdelijo zgolj 2 % vsega dobička. Ta stanovanjska združenja in stanovanjska podjetja imajo v lasti več kot 20 % vseh stanovanj in so odgovorna za nekaj več kot 30 % vseh novih gradenj. Najemnina za ta stanovanja je prav tako vezana na stroške gradnje, z vštetimi subvencijami pa se neto najemnine gibljejo od 3 do 5 evrov na kvadratni meter. Vsa stanovanjska podjetja in stanovanjska združenja, ki spadajo pod zakon o stanovanjih za omejen profit, so del enotne avstrijske organizacije neprofitnih stanovanjskih združenj (GBV oz. Österreichischer Verband Gemeinnütziger Bauvereinigungen).[2]
Kratek pregled statistike
Okoli 40 odstotkov avstrijskih gospodinjstev živi v najemniških stanovanjih/hišah. Okoli 300.000 stanovanjskih enot je v lasti občin (od tega 220.000 v lasti Dunaja), še dodatnih 635.000 stanovanjskih enot pa je v lasti stanovanjskih podjetij za omejen profit. Več kot 20 % vseh stanovanj je del GBV.[3]
Leta 2017 je v Avstriji v najemu živelo 42 % gospodinjstev, od tega 24 % v neprofitnih enotah in 18 % v zasebnem najemu. Široka dostopnost neprofitnih najemniških stanovanj omogoča najemnikom stabilne bivanjske pogoje, ki so tudi stroškovno ugodni. Prav tako je velika večina teh stanovanj visoke kvalitete, dobro ohranjenih in dobro vzdrževanih. Leta 2015 je povprečno avstrijsko gospodinjstvo živelo v 100 kvadratnih metrov velikem stanovanju s 4 sobami.[4] Leta 2018 so avstrijska gospodinjstva za bivanjske stroške porabila 5,50 € na kvadratni meter. V to so všteti stroški najema oz. kredita, obratovalni stroški, ogrevanje in davki. Manj stroškov imajo v gospodinjstvih, ki so lastniki svoje nepremičnine – vendar med njihove stroške ni vštet polog ob nakupu. Prav tako se kaže razlika med stroški za najemnike v zasebnem oz. javnem najemu. Stanovalci, ki najemajo javna, socialna ali zadružna stanovanja, plačujejo 7 € na kvadratni meter, kar je 24 % manj od najemnikov, ki najemajo zasebna stanovanja, saj je njihov strošek 9,10 € na kvadratni meter. Avstrijska gospodinjstva v povprečju porabijo 18 % svojih dohodkov za stroške stanovanja.[5]
Sredstva
V Avstriji je iz sistema stanovanjskih subvencij in drugih pomoči izključenih okoli 10 do 20 % ljudi – zaradi njihovega zelo visokega življenjskega standarda. Tako je zelo velik del avstrijskih stanovanjskih novogradenj sofinanciran iz javnih sredstev – naj gre za zasebne hiše, ki si jih gradijo ljudje ali za stanovanjske soseske zasebnih profitnih podjetij ali stanovanjskih združenj. Kar okoli 80 % vseh novogradenj je (so)financiranih iz javnih sredstev. Do teh sredstev ne morejo dostopati posamezniki, ki si poleg primarnega bivališča gradijo še dodatno.[6]
Takšna soudeležba države, zveznih dežel in občin je precejšen finančni zalogaj. Že v začetku 21. stoletja so zvezne dežele za stanovanja in subvencije najemnin namenile 2,5 milijardi € na leto, od tega so 72 % sredstev pridobili iz splošnih davkov, del pridobijo iz posojil, najmanjši del (6 %) pa pridobijo iz proračunov lokalnih skupnosti. Prav tako gre logika avstrijske stanovanjske politike v smeri spodbujanja novih gradenj. Veliko število stanovanj na tak način pritiska tudi na zasebne najemodajalce, s tem pa ostajajo stroški vseh najemnikov nižji. Najrevnejši segmenti prebivalstva lahko pridobijo še t. i. »stanovanjsko žepnino«, vendar to potrebuje zgolj okoli 5 % vseh gospodinjstev. Na ta način so v devetdesetih letih v Avstriji zgradili povprečno 60,000 stanovanjskih enot na leto (od tega so jih okoli polovico zgradile zasebne gradbene firme), po letu 2000 pa se je to število znižalo na okoli 40,000 na leto.
V Avstriji so ljudem prav tako na voljo različni viri financiranja, kjer si lahko posamezniki pridobijo stanovanjska posojila. Zelo priljubljena so t. i. bauspar varčevanja, kjer varčevalec nekaj let varčuje, po izteku obdobja pa pridobi pravico do ugodnega stanovanjskega kredita. To možnost prebivalcem nudi država. Banke (v lasti države ali zveznih dežel), ki omogočajo tak način varčevanj imajo večinoma status stanovanjskih bankh oz. wohnbaubanken, ki so bile ustanovljene z namenom zagotavljanja sredstev graditeljem stanovanj po zelo ugodnih obrestnih merah v primerjavi s komercialnimi bankami. Posojila sicer ponujajo tudi komercialne banke, a so ta najmanj priljubljena. Komercialne banke so premalo uspešne pri ponujanju hipotekarnih in stanovanjskih kreditov, zato so svojo dejavnost na tem področju v veliki meri preselile v tujino – predvsem v države južne in jugovzhodne Evrope![7]
Primer Dunaja
Skoraj petdeset odstotkov Dunajčanov živi v neprofitnih stanovanjih (ta odstotek je še višji v Linzu in sicer 54 %). Leta 2011 je bilo okoli 136,000 dunajskih stanovanj v lasti stanovanjskih zadrug, še dodatnih 220,000 pa v lasti občine.[8]
Tako kot drugod v Avstriji, so ta stanovanja na voljo širokemu krogu ljudi, ne le revnim oz. tistim z najnižjimi dohodki. Trend dogajanja pa se trenutno giblje v smeri, da postajajo stanovanjske zadruge vse pomembnejše. Najemnine na Dunaju so definirane tako, da pokrijejo stroške izgradnje, vzdrževanja in izgube vrednosti nepremičnine, obenem pa imajo določen zgornji limit, ki ne sme preseči 25 % mesečnega neto prihodka najemnika. Ker vsebuje dunajski neprofitni stanovanjski fond več kot 350,000 stanovanj, so lahko tudi najemniki zelo fleksibilni. Če si ustvarijo družino, lahko zaprosijo za večje stanovanje, ko so v pokoju in so se otroci odselili od doma, pa lahko zaprosijo za manjše. In tako sistem na Dunaju deluje že skoraj 100 let. Povprečna najemnina za stanovanje na povprečni lokaciji na Dunaju s 75 kvadratnimi metri uporabne površine znaša 414 evrov, za občinsko stanovanje je ta v višini 313 evrov, tržna pa 500 evrov. Za primerjavo, 75 kvadratnih metrov veliko stanovanje v Ljubljani stane okoli 850 € na mesec. Za neprofitno stanovanje oz. subvencioniranje najemnine lahko zaprosi vsakdo, ki ima na Dunaju vsaj 2 leti prijavljeno stalno prebivališče, njegova neto plača pa ne sme presegati 3000 €. Osebe oz. družine na neprofitno stanovanje čakajo približno 2 leti.
Dunajski mestni svet je leta 2019 prav tako sprejel pomembno reformo, da bi zaščitil pretirano rast cen zemljišč. Uvedli so novo kategorijo namembnosti zemljišč in sicer »področja namenjena subvencionirani stanovanjski gradnji«, oz. Gebiete für geförderten Wohnbau. Cena zemljišč, ki dobijo prej omenjeni status, je omejena na 188 € na kvadratni meter, prav tako pa stanovanja zgrajena na teh zemljiščih ne bodo mogla biti prodana zasebnikom brez odobritve mesta. V primeru, da bi bila prodaja odobrena, pa ne sme biti namenjena profitnemu motivu – s čimer želijo preprečiti špekulacije. Podjetja, ki bodo na teh zemljiščih zgrajena stanovanja oddajala, bodo prav tako omejena s ceno najema – ta bo omejena na 4,87 € na kvadratni meter.[9]
Temelj zgoraj opisane dunajske stanovanjske politike pa je stabilno in varno primarno financiranje na državni ravni. Dunaj, ki je samostojna zvezna dežela, dobi za stanovanjsko področje na leto iz državne blagajne od 400 do 450 milijonov evrov, nato jih mesto doda še od 250 do 300. S temi sredstvi lahko prenavljajo obstoječi stanovanjski fond in hkrati gradijo novega, kar dokazuje, da je dobro stanovanjsko politiko mogoče voditi le s stabilnimi viri in jasno izdelanimi strategijami ter s stabilnim virom financiranja.
[1] Kemeny, J. (1995) From Public Housing to the Social Market, Rental Policy Strategies in Comparative Perspective (London, Routledge); Kemeny, J., Andersen, H.T., Matznetter, W. & Thalman, P. (2001) Non-retrenchment reasons for state withdrawal: developing the social rental market in four countries. Institute for Housing and Urban Research Working Paper 40 (Uppsala University).
[2] The Austrian System of Social Housing Finance, dr. Wolfgang Amann, 2011.
[3] Prav tam.
[4] The State of Housing in the EU 2017: http://www.housingeurope.eu/resource-1000/the-state-of-housing-in-the-eu-2017
[5] Wohnbauförderung in Österreich 2018: (http://iibw.at/documents/2019%20IIBW_WKO%20Steine%20Wohnbaufoerderung%202018.pdf).
[6] The Austrian System of Social Housing Finance, dr. Wolfgang Amann, 2011.
[7] Prav tam.
[8] Richard Lang, Andreas Novy: Housing Cooperatives and Social Capital: The Case of Vienna (2011); Poročilo: The State of Housing in the EU in 2019.
[9] Poročilo: The State of Housing in the EU in 2019; https://www.wien.gv.at/bauen-wohnen/bauordnungsnovelle-gefoerderter-wohnbau.html